出售房屋前將房屋和土地抵押是否導致合同無效？上海房產律師告訴您

　　某購房人與某開發商簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定房屋交付日期為2022年10月，購房人已經支付了一定的房款。后來，購房人發現該房屋和土地已被出賣人抵押。購房人認為出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押違反了法律規定，要求解除合同并退還全部房款和相關費用。上海房產律師為您解答一下有關的問題。

　　一、法律分析

　　法律規定根據《中華人民共和國物權法》第二十二條規定：“抵押權自設立時起設定于債務人的抵押財產上，抵押權人對抵押財產享有優先受償權。抵押權人有權就其擁有抵押財產的優先受償權，向抵押財產的所有人追償。”

　　根據《物權法》第二十五條規定：“債權人可以在其擁有的債權范圍內就債務人的一定或者不定的全部財產建立抵押權。”

　　根據《合同法》第四十條規定：“當事人訂立合同，應當遵循自愿、等價、誠實信用、公平原則，不得違反法律、行政法規的強制性規定。”

　　法律問題出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押是否導致房屋買賣合同無效？

　　法律分析根據《物權法》的規定，抵押權人可以對抵押財產享有優先受償權，而抵押權的設立是在抵押財產上，不涉及債權人與債務人之間的合同關系。因此，出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押并不會對房屋買賣合同的效力產生影響。

　　但是，在簽訂房屋買賣合同之前，出賣人應當將房屋及土地的抵押情況告知購房人，以免購房人因此受到不利影響。如果出賣人故意隱瞞抵押情況，或者明知已經抵押卻仍然出售房屋，將會承擔違約責任。

　　根據《合同法》的規定，當事人在訂立合同時應當遵循自愿、等價、誠實信用、公平原則，并不得違反法律、行政法規的強制性規定。如果出賣人在出售房屋之前將房屋和土地抵押，并沒有告知購房人，違反了誠實信用原則，且因為購房人不知情而未能自愿作出決定，合同就會存在缺陷。在這種情況下，購房人可以請求合同的解除，并要求退還全部的房款和相關費用。

　　另外，根據《合同法》的規定，合同的效力應當遵循法律、行政法規的規定。上海市也出臺了相應的規定，規定房屋買賣合同應當標明土地是否已經抵押。如果出賣人在簽訂房屋買賣合同時沒有將土地抵押情況告知購房人，就違反了上海市相關規定，也會承擔相應的法律責任。

　　二、案例分析

　　2018年，上海某開發商在售樓處簽訂了一份房屋買賣合同，約定購房人購買該房屋并支付一定的房款。后來，購房人發現該房屋及土地已被抵押，但是開發商并沒有在合同中告知。購房人認為開發商存在欺詐行為，要求解除合同并退還全部房款和相關費用。

　　經過法院審理，認為開發商在簽訂房屋買賣合同時未告知土地抵押情況，違反了上海市相關規定，存在違法行為。同時，由于購房人不知道房屋和土地已經抵押，導致不能自主作出決策，合同存在重大缺陷，符合《合同法》第五十二條規定，可以解除合同。因此，法院判決解除合同，并要求開發商退還全部房款和相關費用。

　　三、結論

　　在出售房屋之前將房屋和土地抵押并不會導致房屋買賣合同無效，但是出賣人應當在簽訂合同之前告知購房人抵押情況，如果隱瞞抵押情況，就會承擔違約責任。如果因為出賣人的故意隱瞞導致購房人不能自主作出決策，合同存在重大缺陷，購房人可以解除合同并要求退還全部房款和相關費用。在簽訂房屋買賣合同時，購房人應當注意查看合同中是否有關于土地抵押情況的說明，如發現出賣人未告知土地抵押情況，應當立即聯系專業律師尋求法律援助。

　　對于出賣人而言，為了避免因為抵押問題導致房屋買賣合同無效，應當在簽訂合同之前告知購房人土地抵押情況。同時，出賣人應當在抵押之前先了解相關法律法規的規定，確保土地的抵押行為是符合法律要求的，以避免產生法律糾紛。

　　總而言之，上海房產律師認為，房屋買賣合同是一項重要的法律合同，購房人和出賣人在簽訂合同時應當嚴格遵守相關法律法規的規定，尤其是關于土地抵押的規定，以避免因為合同缺陷而導致的法律糾紛。如果購房人或出賣人遇到合同糾紛，應當及時尋求法律援助，以維護自身合法權益。